【-通路】沒有需求就沒有市場，如果當地的需要不存在或者說市場的需求不充足，那就及時進行相關調整。

　　如今，國內大型商業地產項目遍地開花，一片繁榮景象。令筆者擔憂的是，許多商業項目并沒有看上去那么美好，全行業也存在一些弊端。

　　國內商業地產弊端

　　商業地產開發中過分概念炒作行為

　　商業地產商沿襲住宅開發而來的概念炒作行為，其實，對商家的招商基本上不會產生太大影響，各品牌商家或經營者更多的會根據自身的經營能力來測算租金的高低以及商業物業的價值，而非依據廣告炒作，但是中小投資者往往容易被誤導。

　　商業地產要價過高

　　許多開發商沒有為商業物業的經營者、投資者留下一個合理的獲利空間，而把風險留給投資者，萬達曾經就犯過這些錯誤。大家清楚商業物業是需要慢慢培養的，不可能在短期內一下形成，而在其出現繁榮局面之前，很多投資者，尤其中小投資者根本就沒有抗風險的能力。

　　商業產權過于多樣化

　　多樣化產權不利于統一規劃和定位，在后期運營中會導致產權分割出現問題。

　　商業與地產脫節

　　不少的商業地產開發商不做科學的前期定位，根本不知道客戶在哪里、也不知道客戶需求就開發建設了，也不了解當地商業規劃、不了解商業發展趨勢、不了解不同業態對物業經營條件的要求，總是想當然。比如不少開發商在選址方面就有誤區，總認為越是中心越好，其實不同業態對位置需求有很大不同，物業的適用性也一樣。

　　購物中心業態規劃亂象

　　若選擇其中的業態規劃環節作為指標，會更明晰地知道行業現狀。目前，有的運營商全然不重視業態規劃與組合，很多例行公事般地按照純住宅項目，外包給代理公司，內部不作充分的探討與評審;還有的公司花巨資聘請全球五大行，以為這樣便買了一個“定心丸”!殊不知，所謂的全球五大行，多從事物業管理與策劃，準確地說也只是半路出家，并非商業地產科班出身。即便是科班出身，也是“外來和尚”難念咱中國人的“經”!

　　以筆者的經驗，凡經營不動產的運營商必須要培養或構建自已的專業、核心運營團隊。如果仍舊沿襲住宅地產模式，將各部分均外包，雖然“省事省心到家”，但項目經營潛力、利潤回收恐怕也全“省”掉了。這樣的商業項目注定要夭折與難產，這并非危言聳聽。

　　業內人士都驚嘆國內商業地產標桿大連萬達的不動產規模，但我們是否認真了解萬達2個法寶：第一個就是專業的商管團隊;第二就是集酒店與商業的規劃設計院。這些才是萬達核心優勢，才是其成功的奠基石!筆者預估，到今年，大連萬達的不動產面積已超過全球不動產老二美國西蒙集團，該集團的出租面積達600萬平方米。

　　那么，商業地產的業態規劃到底該怎么做呢?

　　在此之前，我們得明確“商業業態”是何方神圣?為什么如此重要?商業業態是指，經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或營業形態。購物中心的商業業態規劃，則是充分利用各種商業資源，為實現成功招商、銷售和日后的成功營運，而對商業項目各功能分區和各樓層營業項目所進行的規劃。

　　商業業態規劃是一個購物中心整體性的、具有戰略意義上的商業組合，它綜合反映了該購物中心的整體定位和特色。合理的商業業態規劃能為項目的招商提供方向性的指導，促進項目招商的進度;同時也能在項目的營運過程中為個體商家創造利潤，更能通過整體的效應擴大項目的商業影響力，吸引盡可能多的目標顧客，增加購物中心的內在價值，提升市場競爭力，為項目的長期繁榮奠定基礎。因此在集團商業地產快速發展的情況下，研究業態規劃的綜合考慮因素有著現實的應用意義。

　　購物中心業態規劃的宏觀因素

　　項目當地的經濟發展水平

　　購物中心項目發展需要豐富的業種、業態組合，但是這種組合不是沒有原則的“堆砌”，一定要有市場作為支撐，要考慮與項目定位和目標市場的一致性，這是購物中心空間資源充分利用、租金回報穩定上升的先決條件。

　　城市經濟發展水平，決定了城市消費能力的強弱。一個成功的購物中心，必須與城市發展的相吻合，主動順應城市發展的需要，為城市發展服務，這樣才不會與城市的發展脫節。購物中心要生存，必然要適應項目所在地的經濟發展水平，符合當地的消費習慣和消費能力。

　　在面臨競爭的情況下，如果購物中心項目不能滿足目標消費者的需求，消費者就會流失，即轉移到其它能夠提供較好的商品、價格、服務的購物中心，這勢必降低項目的客流量，而擴大了其它地區賣場的市場范圍。因此，購物中心的業態規劃也應適應項目所在地的經濟發展情況，符合項目當地的消費發展情況。

　　城市經濟發展的潛力直接決定了購物中心業態規劃可具有一定的超前性。一個購物中心可以在一定程度上改變當地消費者的消費習慣。因此，進行業態規劃時，在參考當地消費能力的情況下，可以保持適度超前規劃，但不能偏離太遠，否則就會出現“曲高和寡”的局面，導致購物中心的經營失敗。

　　當地的經濟發展水平也是業態規劃創新的保證。對當地經濟發展潛力的充分分析，有利于業態規劃的準確定位，并在此基礎上進行一些業態的組合創新，形成一整套經營管理系統的支持與配合，否則就容易盲目跟風、變換業態規劃，把握不住市場定位。

　　項目當地的商家資源

　　項目當地的商家資源，在很大程度上決定了該項目日后招商的資源和方向。

　　在進行業態規劃時，應對項目所在地的商業資源情況進行市場調研。目的在于，分析、把握項目當地商業發展情況，為商業經營規劃提供依據。一般來說，商家資源可以分為購物、餐飲、娛樂三大類。根據市場調研的結果，匯總當地的商家資源情況，計算出各分類項目的比例。

　　在分析市場調研結果基礎上，依據項目自身體量面積，參考項目當地商業發展的情況，針對各業態的經營面積作出預估。

　　同時，可以借鑒國內外一些大型商業成功的規劃經驗，比如目前常用的規劃黃金比例，即一個購物中心中，購物、餐飲、娛樂的面積比為52：18：30或55：20：25。需要指出的是，“黃金比例”并非絕對，要根椐項目的軟硬件等各方面進行靈活地調整。

　　預估所需經營面積時，應把經營類別和商店種類面積分類列出，這樣有利于從整體上對招商面積進行控制。

　　進行面積的預估后，還應根據項目當地情況進行市場需求的核實。目的在于，核實所有規劃面積與店鋪的需求是否存在。沒有需求就沒有市場，如果當地的需要不存在或者說市場的需求不充足，那就及時進行相關調整。如果整個的規劃與項目當地市場的需求相差太遠，將對后期招商造成很大困難，同時也脫離了當地實際情況，也會對將來的經營產生不利影響。（-最權威最專業的鞋業資訊中心）